迷失之三：缺乏合理的業(yè)態(tài)組合
    一方面，商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位不能是單一的，而是要根據(jù)市場細分后消費群體的不同，對商業(yè)房地產(chǎn)中的業(yè)態(tài)進行組合。比如廣州中泰廣場曾把自己的經(jīng)營內(nèi)容定位為百貨業(yè)，商場一到七層都由百盛百貨經(jīng)營，結(jié)果效果不甚理想。目前，該廣場放棄大而全的經(jīng)營內(nèi)容，大量減少家電、家庭百貨及男士服飾等經(jīng)營項目，讓位于女性服飾、化裝品、飾品等，籍此吸引市場細分后的消費者。另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合也不能是雜亂無章的。很多商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在急功近利的心態(tài)影響下，急于收回投資資金，將商鋪進行散售，一旦散售，失去規(guī)劃性，造成業(yè)態(tài)組合及品牌選擇上的不合理，必將導致經(jīng)營失敗。
    因此，商業(yè)房地產(chǎn)要講究“錯位經(jīng)營，和諧互補”。重慶目前規(guī)模最大的街區(qū)型購物廣場----龍湖北城天街就是注重業(yè)態(tài)組合及品牌選擇匹配的一個成功例子。坐落其中的銀太百貨引領(lǐng)時尚潮流，華聯(lián)商廈走大眾之路，天街商鋪則是精品店、特色店，強調(diào)個性與品位，三大形態(tài)相互區(qū)別卻又呼應。      
從泰龍現(xiàn)代商城看商業(yè)房地產(chǎn)的定位策略
    “知此知彼，百戰(zhàn)不殆” 有不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾言，定位精準乃是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)制勝的關(guān)鍵。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)就如打仗，若想取勝，必須知己知彼。讓我們剖析泰龍現(xiàn)代商城案例來分析商業(yè)房地產(chǎn)的定位策略的基本模式。正如世界上沒有一片一模一樣的樹葉一樣，泰龍現(xiàn)代商城案例僅僅是可供借鑒，但是絕對不能照搬照抄，照搬照抄只會死路一條。
    一個商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)在考慮戰(zhàn)略定位時，首先要考慮的就是三大問題“做什么？”“怎么做？”“在哪里做？”
    商業(yè)房地產(chǎn)模式定位模型

一、泰龍現(xiàn)代商城的主題定位（做什么）
    沒有主題定位的商業(yè)房地產(chǎn)就好比人沒有了魂。主題化定位是指最大化聚合某一品類的商品，在此類商品中取得最豐富的優(yōu)勢。主題定位是為了創(chuàng)造產(chǎn)品的差異化。有了鮮明主題定位的房地產(chǎn)，才能起到三方面積極的作用。一是可以了解自己的特色和項目鮮明地個性，將自己和眾多商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)分開來。二是才能起到聚眾效果。三是鎖定目標消費群體。
    泰龍商業(yè)城的目標定位是成為全國一流、能為泰州市城市形象、經(jīng)濟發(fā)展提供強勁動力的以主營大型倉儲式建材市場、四星級大酒店為核心業(yè)務的商貿(mào)城。而集市場、酒店、倉儲、寫字樓、配套住宅為一體的高檔建筑群落。下面我們來看泰龍主題定位的幾個要點。
    1、市場細分，差異化策略
    目前商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商主要以投資購物，娛樂休閑類商城為主，而鮮有投資在以建材市場和星級大酒店為核心業(yè)務的商貿(mào)城。理由是：一方面是建材是個朝陽產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度看，裝飾建材需求量將有快速增長。據(jù)有關(guān)部門測算，住宅投資的誘發(fā)系數(shù)為1.5---1.7，也就是說，每投入100元的住宅投資，可拉動150元到170元的相關(guān)產(chǎn)業(yè)(建材、冶金、商業(yè)、服務業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展)需求；每銷售100元的住宅可以帶動130元到150元的其它商品銷售。 業(yè)內(nèi)人士預測，未來10年甚至更長一段時期內(nèi)，我國建材工業(yè)的發(fā)展速度將高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度3到4個百分點。另一方面是整個蘇中缺乏具有輻射能力的大型建材市場。
    2、檔次定位，打造鮮明主題
    長期以來，建材市場大都徘徊在較低管理層次，這也是目前大多數(shù)建材市場的現(xiàn)狀。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料，建材工業(yè)的迅猛發(fā)展促使了商家千方百計努力爭奪中國建材業(yè)這塊誘人的“蛋糕”，但是建材經(jīng)營模式也面臨著大洗牌，根據(jù)聯(lián)縱智達對全國、江蘇及泰州周邊的建材深入市場研究，證明在以泰州為中心輻射的物流半徑內(nèi)缺乏一座中高檔次的建材市場。泰 龍將自己的檔次定位為全國一流的以建材和酒店為核心業(yè)務的高檔的商貿(mào)城，從而區(qū)別于一般的建材批發(fā)市場。另外，從建材市場的競爭發(fā)展來看，消費者對建材市場的品牌要求越來越高，而且建材市場已開始走向細分化、專業(yè)化和精細化，從一個簡單的交易場所向渠道品牌建設(shè)轉(zhuǎn)換。
    二、泰龍現(xiàn)代商城的功能組合定位（怎么做）
    商業(yè)地產(chǎn)還要講究功能組合定位。功能組合定位也稱為“綜合性定位”。綜合性定位是指融合多種功能業(yè)態(tài)，以一站式服務為顧客創(chuàng)造方便的策略。
    正如前文分析的，商業(yè)房地產(chǎn)的功能定位的其中一個重要原則就是“錯位經(jīng)營，優(yōu)勢互補”，使商業(yè)房地產(chǎn)中的幾個功能模塊產(chǎn)生協(xié)同效應，而不是幾個功能模塊的簡單壘加。
    泰龍現(xiàn)代商城包括多種物業(yè)形態(tài)：建材交易市場、四星級酒店、商業(yè)（包括購物中心和寫字樓）、配套住宅、配套倉儲等，但是泰龍現(xiàn)代商城的投資重點是在長期運營的建材交易市場、酒店和商業(yè)物業(yè)。住宅和倉儲是作為建材交易市場的配套內(nèi)容。下表將分析泰龍現(xiàn)代商城功能模塊的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，從而考察幾個模塊是否能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補。
    功能模塊關(guān)聯(lián)度分析對比圖
    從上面模塊分析，我們可以看到：一是作為核心業(yè)務的建材市場和酒店并具有互補性。二是這幾大功能模塊可以形成一個優(yōu)勢互補的產(chǎn)業(yè)鏈。
    三、泰龍現(xiàn)代商城的區(qū)域定位（在哪里做）
    大環(huán)境位于經(jīng)濟基礎(chǔ)良好的江蘇省，中環(huán)境位于蘇中，泰州、海陵工業(yè)園區(qū)環(huán)境包括便捷的交通、物流等基礎(chǔ)設(shè)施完善，周邊建材市場競爭不是很激烈，且無上規(guī)模、管理規(guī)范的建材市場。
    泰龍現(xiàn)代商城的項目區(qū)域定位具有以下幾大特性：
    一是商業(yè)形態(tài)的多元性
    泰州具有雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，各類工業(yè)企業(yè)三、四萬多家，其中規(guī)模以上企業(yè)1083家，涌現(xiàn)了春蘭集團、揚子江藥業(yè)集團、陵光集團、中丹集團、興達鋼簾線、新世紀造船等一批銷售突破10億元或利稅過億元的企業(yè)。雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)對于泰州的經(jīng)濟發(fā)展和收入水平上升提供了強勁的推動力。泰州市的固定資產(chǎn)投資多年來一直保持較快增長，交通、郵電、市政基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。全市擁有各類市場360個，其中超億元市場25個，商貿(mào)餐飲等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，金融保險、信息咨詢、社區(qū)服務、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)迅速崛起。良好的商業(yè)氛圍和健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)為建材市場的永續(xù)經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。
    二是 配套政策具有吸引力
    良好的招商引資環(huán)境，一站式辦公制度、現(xiàn)場辦公制度使投資項目的審批時間大為縮減,審批程序趨于簡單化。這些改革為外來投資者提供了極大的方便。優(yōu)惠的稅收政策為投資者的決策加了一個重重的砝碼。
    三是地段交通的便利性
    泰龍商業(yè)城的目標定位是成為全國一流、能為泰州市城市形象、經(jīng)濟發(fā)展提供強勁動力的以主營大型倉儲式建材市場、四星級大酒店為核心業(yè)務的商貿(mào)城。集市場、酒店、倉儲、寫字樓、配套住宅為一體的高檔建筑群落。這個定位的選址對物流、交通的便利性有著非常高的要求。泰龍商業(yè)城的開發(fā)商在選址的時候充分考慮到了這點。
    一是各縣（市）區(qū)高速公路四通八達。海陵工業(yè)園區(qū)最繁華的兩條道路――濟川東路與328國道交匯處，其中濟川東路是泰州市政府規(guī)劃的東西向商業(yè)主干道。泰州境內(nèi)高速公路達132公里，京滬高速、寧通高速、鹽靖高速在此交匯，目前境內(nèi)的沿江高等級公路正在建設(shè)之中，不久即可四通八達。
    二是鐵路運輸便利。南京至泰州的寧啟鐵路已于2001年1月開工建設(shè)，2004竣工營運，泰州已有新長鐵路、寧啟鐵路兩條鐵路交匯境內(nèi)。從泰州站乘火車到達全國各地。
    三是航空運輸便利。泰州距周邊多個航空港都在數(shù)小時車程，交通便利。其距上海虹橋機場2個小時，浦東機場3個小時，南京祿口機場2小時，常州機場1個多小時。區(qū)域交通的便利性這對于物流要求非常高的建材市場選址是有很大吸引力的。
    四、泰龍現(xiàn)代商城的客戶群定位
    泰龍現(xiàn)代商城將客戶群體鎖定建材市場各功能區(qū)的大客戶。選取大客戶可以：
    (一)、可以解決遠距離的物流問題。眾所周知，建材業(yè)產(chǎn)品基本上都屬于份量重，搬運不易的產(chǎn)品，無論是瓷磚、石材、板材、衛(wèi)浴，還是涂料油漆等，而且大多不在本地生產(chǎn)，所以對物流的要求很高，而這一問題不是所有的經(jīng)銷商、攤主可以解決的，大客戶的入駐，利用其強大的物流資源，將有效解決產(chǎn)品的運輸來源問題。
    (二)、可以解決本市場內(nèi)的產(chǎn)品配銷問題，大客戶一般除了具有大物流能力外，還具有產(chǎn)品品種齊全、倉儲量大、品牌號召力高等特點，大客戶的入駐可以有效滿足二級分銷商、小攤位經(jīng)營主對產(chǎn)品配銷問題。
    五、泰龍現(xiàn)代商城的競爭對手定位
    整個蘇中缺乏具有輻射能力的大型建材市場，整個建材市場的業(yè)態(tài)分布在泰州是比較低的。并且，隨著整體泰州市的經(jīng)濟推動，現(xiàn)有泰州的建材市場規(guī)模上無法形成影響力和產(chǎn)業(yè)突破，形象上跟泰州未來的城市定位不匹配。現(xiàn)有體量對于周邊城鎮(zhèn)基本形成不了什么輻射作用。泰州現(xiàn)有五家建材市場（華林、南海、溫泰、好易家、海泰爾）的運營情況，除海泰爾倒閉外，其他都比較可觀，商戶普遍具有較強承租能力。"